Révision du loyer

1. Qu’est ce que l’IRL ?

L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. L’INSEE publie chaque trimestre un indice IRL. Il est calculé à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).

L’IRL fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Autrement dit : l’augmentation du loyer annuelle ne peut pas dépasser la variation de l’IRL sur 1 an.

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2. Quand procéder à la révision de loyer ?

Pour réviser un loyer selon l'IRL, votre bail doit IMPERATIVEMENT contenir une clause d'indexation.

La révision du loyer, se fait une fois par an, à la date convenue dans le contrat de location. Il peut s’agir de la date anniversaire du contrat, ou une autre date convenue dans le bail (exemple le 1er janvier de chaque année).

La première indexation se fait un an après l’arrivée du locataire dans le logement sur la base de la dernière valeur de l’IRL publié.

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3. Quel indice IRL choisir ?

Si aucune date n’est indiquée dans le bail (date convenue entre votre locataire et vous, ou, date anniversaire du contrat), c’est par défaut, la date du dernier IRL publié par l'INSEE à la date de la signature du bail qui sera prise en compte.

L’INSEE publie 4 IRL par an.

Pour chaque trimestre, elle calcule l’évolution des prix et publie l’IRL correspondant une dizaine de jours après la fin du trimestre :

-1er trimestre N publication de l’IRL entre le 11 et le 15 avril N,

-2ème trimestre N publication entre le 11 et le 15 juillet N,

-3ème trimestre N publication entre le 11 et le 15 octobre N,

-4ème trimestre N publication entre le 11 et le 15 janvier N+1.

Le trimestre retenu est alors le dernier publié au moment de la signature du bail.

Par exemple :

Pour un bail signé le 8 janvier 2019, le dernier IRL connu et publié par l’INSEE est celui du 3ème trimestre 2018 (dernier trimestre connu au 8 janvier. Celui du 4ème trimestre n’est paru que le 15 janvier 2019 soit quelques jours après la date de signature du bail).

Les dernières valeurs de l’IRL publiées par l’INSEE sont les suivants :

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4. Comment calculer la révision de loyer ?

La révision du loyer n’est pas automatique. Pour calculer l'augmentation du montant du loyer, vous avez besoin des 3 éléments suivants :

-le montant du loyer actuel hors charges,

-le nouvel IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail),

-et l’IRL du même trimestre de l'année précédente.

La formule de calcul est :

Nouveau loyer = Loyer en cours X nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l'année précédente

Pour calculer l’indexation du loyer, il vous faudra utiliser le nouvel indice publié le même trimestre de référence que celui indiqué dans le bail.

Prenons l’exemple d’un bail signé le 20 mai 2018 pour un loyer mensuel de 700 € hors charges. Vous pourrez réévaluer le loyer le 20 mai 2019.

Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2018, soit 127,22. Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est celui du 1e trimestre 2019, soit 129,38.

Au 20 mai 2019, le montant mensuel du loyer réévalué sera de :

700 € x 129,38/ 127,22= 711,88 €.

à Pour vous aider à calculer l’augmentation du loyer, l’Etat a mis en place un outil en ligne que vous pouvez utiliser : https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/revision-de-loyer/

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5. Comment informer votre locataire d’une révision de loyer ?

Vous devez informer vos locataires du nouveau montant du loyer avec une lettre de notification de révision du loyer.

Cette lettre doit comporter :

• L’adresse du logement concerné,

• La date de révision du loyer,

• La date à laquelle l’augmentation prendra effet,

• Le nouveau montant du loyer mensuel,

• Les modalités de calcul du nouveau loyer.

Cette lettre de révision de loyer doit être envoyée à votre locataire par courrier recommandé avec accusé réception.

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6. Quel est le délai pour faire la demande de révision du loyer ?

Vous disposez d'un délai d'1 an, à compter de la date prévue dans le bail, pour faire la demande de révision. Celle-ci prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible.

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